Üüri- ja rendilepingutest

Üürileping on leping, millega kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnik) kasutamiseks asja (või ruumi) ja üürnik kohustub üürileandjale maksma selle eest tasu ehk üüri.  Lisaks tasu maksmise kohustusele, on üürnik kohustatud ka asja üürilepingu lõppedes üürileandjale tagastama. Üürileandja peab võimaldama üürnikul kogu lepingu vältel asja kasutada ning üürnik on kohustatud selle eest vastu tasuma üüri.

Kuigi üürilepingu esemeks ei saa olla ei õigused ega ka hüved, vaid ainult füüsilised asjad, siis seevastu õigused ja nõuded saavad aga olla rendilepingu esemeks. Üürilepingu esemeks saavad lisaks tavakäibes tuntud kinnisasjadele olla ka loomad ja sõidukid.

Rendileping on kestvusleping, millega kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu ehk renti.

Nagu juba öeldud, siis rendilepingut eristab üürilepingust see, et lepingu esemeks saab olla ka muu objekt kui kehaline ese. Samuti on erisuseks ka see, et rendilepinguga saab rentnik peale eseme ka õiguse saada rendiesemest kasu (üürnikul aga seda õigust ei ole).

Näiteks, kui lepingupool soovib autot nädalavahetuseks, et sõita perega Eestist Lätti, siis on tegemist üürilepinguga, sest eseme kasutamisest ei tulene mingit vilja. Samas, kui lepingupool soovib autot selleks, et sellega taksoteenust osutama hakata, on tegemist rendilepinguga, sest rendilevõtja omandab auto korrapärase majandamise käigus sellest vilja, teisisõnu teenib taksot sõites tulu.

Sagedasem üürileping on korteri üürimine elamiseks ning rendilepingu näitena maa rentimine, mille majandamisel omandab rentnik igal aastal maa kasutamisest (loodus)vilja.

Mida teada enne üürilepingu sõlmimist?

Enne üürilepingu sõlmimist on mõlemal osapoolel rangelt soovituslik hoolikalt tutvuda üüritava objektiga, samuti kontrollida teise osapoole tausta, et veenduda tema usaldusväärsuses ja seeläbi minimaliseerida pettuse ohvriks langemise ohtu. Samuti tuleks enne üürilepingu sõlmimist leppida kokku tingimustes ja veenduda selles, et üürilepingu sõlmimine on tõepoolest vajalik ja mõistlik.

Eluruumi üürimisega üürib üürnik ka eluruumi sisustust ja ruumiga seotud vallasvara.

Seega üüritava objektiga tutvudes on kasulik tähele panna selle hetkeseisundit, vallasasja puhul ka selle ümbruskonda ja naabreid, ja kindlasti fikseerida puudused. Eluruumi puudusteks võivad olla näiteks hallitus, lekkivad torud, mittefunktsioneerivad radiaatorid või elektrisüsteem, aga samuti ka näiteks häirivad naabrid.

Siin on mõned kasulikud allikad, kust veenduda, et üürnik (tema taust) oleks usaldusväärne: maksehäirete register, ametlikud teadaanded, e-toimik, sotsiaalmeedia (näiteks Facebook).

Kasulikud allikad üürileandja tausta kontrollimiseks on aga järgmised: kinnistusraamat, äriregister

Soovituslik on osapoolte vaheline suhtlus ja leping fikseerida kirjalikult, et vältida hiljem võimalikke lahkhelisid ja vaidlusi. Oluline on teada, et kui suulise lepingu tähtaeg on üle aasta, siis on tegu tähtajatu lepinguga.

Lepingu sõlmimisel tulebki mõelda ka sellele, mis ajaks lepingut soovite sõlmida. Lepingut on võimalik sõlmida tähtajaliselt või tähtajatult. Tähtajalist lepingut saab enne tähtaega üles öelda ainult erakorraliselt. Tähtajatu lepingu saab kumbki osapool korraliselt üles öelda vähemalt kolme kuulise etteteatamisega. Tähtajatu lepingu puhul saab üürileandja iga kuue kuu tagant üüri tõsta, kui see on põhjendatud. Objekti müügi korral saab uueks üürileandjaks objekti ostja. Uuel omanikul on võimalik leping ennetähtaegselt üles öelda kolmekuulise tähtajaga.

Üürilepingu sõlmimisel tuleb kokku leppida ka selles, kelle kanda jäävad kõrvalkulud(kommunaalkulud, vesi, elekter, internet, televisioon jne), samuti korrashoiukulud ja parenduskulud.

Eluruum loetakse üürnikule üleantuks, kui mõlemad osapooled on allkirjastanud ka lepinguga kaasas olnud üleandmis-vastuvõtmisakti.

Osapoolte õigused ja kohustused

• Osapooled on kohustatud täitma lepingust tulenevaid kohustusi.
• Osapooled on kohustatud teisele osapoolele esitama tõest informatsiooni.
• Osapooltel on õigus lõpetada leping mõlema osapoole kokkuleppel.
• Osapooltel on õigus lepingut muuta mõlema osapoole kokkuleppel.
• Kui üürilepingu osapoolte vahel tekkinud vaidlusi ei suudeta omavahel lahendada, siis on võimalik vaidluse lahendamiseks pöörduda Maakohtu või üürikomisjoni poole.
• Osapooled ei pea alati oma seadusest tulenevaid õiguseid kasutama ja võivad tulla ka teisele osapoolele vastu. Näiteks üürileandja võib alandada üüri või pikendada maksetähtaega, kui üürnikul tekivad finantsraskused või lõpetada lepingu ennetähtaegselt, ilma, et üürnik peaks maksma lepingus järele jäänud kuude eest üüri.

Üürileandja õigused

• Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult tagatisraha, seda kuni kolme kuu üüri ulatuses.
• Üürileandjal on õigus kõrvaldada üüritavatest ruumidest puudused.
• Üürileandjal on õigus lepingu lõppedes saada ruum tagasi oma valdusesse.
• Üürileandjal on õigus tagatisrahast teha tasaarvestusi, kui üürnikul on võlgnevusi või üürnik on üürileandja varale tekitanud kahju.
• Üürileandjal on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik ei kasuta ruume heaperemehelikult ja sihtotstarbepäraselt, on kahel järjestikusel makseperioodil üüri tasumata jätnud, või on ilma piisava tagatiseta kuulutanud välja pankroti. Lisaks saab üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ruumides on ohtlik viibida.

Üürileandja kohustused

• Üürileandja on kohustatud tagama ruumi kasutuskõlbulikkuse ja vastavuse lepingutingimustele.
• Üürileandja on kohustatud eluruumi puudused omal kulul likvideerima.
• Üürileandja on kohustatud austama üürniku kodu puutumatust.

Üürniku õigused

• Üürnikul on õigus saada üürileandjalt lepingutingimustele vastav ruum.
• Üürnikul on õigus üüritud eluruumides elada koos oma perekonnaliikmetega, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
• Üürnikul on õigus vaidlustada üüri tõstmine 30 päeva jooksul.
• Üürnikul on õigus saada pärast lepingu lõppemist tagasi üürileandja käes olev tagatisraha koos intressidega, kui üürileandjal ei ole üürija suhtes varalisi nõudeid.
• Üürnikul on õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui ruume ei ole üürileandjast tulenevatel põhjustel võimalik kasutada või nendes on ohtlik viibida.

Üürniku kohustused

• Üürnikul on kohustus ruumi eest üürileandjale renti maksta
• Üürnikul on kohustus ruumi heaperemehelikult ja sihtotstarbepäraselt kasutada ja naabritega arvestada.
• Üürnikul on kohustus likvideerida pisipuudused.
• Üürnikul on kohustus küsida ruumis suuremate muudatuste tegemiseks üürileandja kirjalikku luba.
• Üürnikul on kohustus teavitada üürileandjat tekkinud puudustest.
• Üürnikul on kohustus tagastada lepingu lõppedes ruumid lepingule vastavas seisundis.

Üürileping sõlmitakse tavaliselt pikemateks perioodideks ning mõnel juhul isegi kümneteks aastateks. Kuigi Eesti Vabariigi seadused on paljuski loodud selliselt, et üürnik oleks hästi kaitstud, tuleks sellegipoolest üürilepingu sõlmimisel tähele panna, millised on teie õigused ja kohustused.

‍

Allikas: Justiitsministeerium

‍